O n\u00famero de pessoas que possuem a t\u00e3o desejada \u201ccasa pr\u00f3pria\u201d vem crescendo a cada ano. Com o aux\u00edlio de programas de financiamento habitacional, como o \u201cMinha casa minha vida\u201d, por exemplo, as pessoas conseguem colocar este sonho dentro do or\u00e7amento dom\u00e9stico. A Caixa Econ\u00f4mica Federal, banco tradicional na \u00e1rea de financiamentos, apresenta linhas de cr\u00e9dito para im\u00f3veis novos e usados, com ou sem o uso do FGTS, chegando inclusive a permitir o financiamento de 100% do valor do im\u00f3vel\u00b9. Claro que a aprova\u00e7\u00e3o desta linha de cr\u00e9dito depende de alguns requisitos, dentre eles: que a documenta\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel a ser financiado esteja correta e devidamente registrada, que o comprador tenha capacidade econ\u00f4mica e n\u00e3o tenha qualquer tipo de restri\u00e7\u00e3o em seu nome nos \u00f3rg\u00e3os de prote\u00e7\u00e3o ao cr\u00e9dito e o vendedor, se pessoa f\u00edsica, tamb\u00e9m n\u00e3o tenha qualquer tipo de restri\u00e7\u00e3o em seu nome.<\/p>\n
No entanto, muitas pessoas ainda pagam aluguel. Alguns, por op\u00e7\u00e3o, porque precisam se mudar com frequ\u00eancia por conta de trabalho ou estudo, e outros tantos porque n\u00e3o possuem renda suficiente que lhes permita financiar um im\u00f3vel. Por\u00e9m, mesmo os que possuem im\u00f3vel pr\u00f3prio, acabam, em algum momento da vida, se valendo da loca\u00e7\u00e3o de um apartamento para um filho que vai estudar em outra cidade, ou alugam um espa\u00e7o comercial para iniciarem um neg\u00f3cio pr\u00f3prio, ou querem alugar um im\u00f3vel que possuam.<\/p>\n
O contrato de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis \u00e9 regulamentado pela Lei 8245\/91\u00b2, conhecida como \u201cLei do Inquilinato\u201d. E tem por objetivo garantir os direitos daquele que aluga (inquilino), bem como, de quem \u00e9 o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel locado, da\u00ed a import\u00e2ncia de se fazer sempre a loca\u00e7\u00e3o formalizada pelo contrato escrito. A maneira mais segura de colocar um im\u00f3vel para alugar ou procurar im\u00f3veis para alugar \u00e9 atrav\u00e9s das imobili\u00e1rias. Da mesma forma que se tem um m\u00e9dico e um advogado de confian\u00e7a, \u00e9 muito importante tamb\u00e9m ter um corretor ou imobili\u00e1ria de confian\u00e7a.<\/p>\n
\u00c9 prefer\u00edvel, enquanto propriet\u00e1rio de um im\u00f3vel, coloc\u00e1-lo sob a responsabilidade de uma imobili\u00e1ria, mesmo porque, l\u00e1 est\u00e3o preparados para exigir a documenta\u00e7\u00e3o necess\u00e1ria para saber se quem est\u00e1 alugando o im\u00f3vel tem, de fato, condi\u00e7\u00f5es para pagar o aluguel ou se \u00e9 algu\u00e9m que poder\u00e1 dar algum tipo de problema, atrav\u00e9s da pesquisa de dados dos candidatos em \u00f3rg\u00e3os de prote\u00e7\u00e3o de cr\u00e9dito ou tribunais de justi\u00e7a. Para quem procura um im\u00f3vel para alugar, o melhor caminho \u00e9 sempre busc\u00e1-lo nas imobili\u00e1rias, onde o interessado poder\u00e1 definir: a regi\u00e3o, o tipo (casa ou apartamento) e o melhor pre\u00e7o e condi\u00e7\u00f5es do im\u00f3vel que ir\u00e1 atend\u00ea-lo.<\/p>\n
Para o inquilino, \u00e9 muito mais seguro alugar atrav\u00e9s de imobili\u00e1rias, at\u00e9 para evitar cair em golpes, porque existem pessoas que acabam alugando um im\u00f3vel para v\u00e1rias pessoas ao mesmo tempo, ou ainda \u201calugando\u201d im\u00f3vel que nem est\u00e1 para loca\u00e7\u00e3o e quando o \u201cinquilino\u201d vai descobrir j\u00e1 \u00e9 tarde, porque pode ter dispendido algum dinheiro para garantir a loca\u00e7\u00e3o. A\u00ed, depois de passar um por dissabor deste, a pessoa ter\u00e1 que tentar reaver o preju\u00edzo na justi\u00e7a, mas, normalmente, quem aplica este tipo de golpe \u00e9 algu\u00e9m com uma boa conversa, mas n\u00e3o tem dinheiro nem para ele pr\u00f3prio.<\/p>\n
\u00c9 importante que esta negocia\u00e7\u00e3o seja formalizada atrav\u00e9s de um contrato escrito, pois ali estar\u00e1 definido o valor mensal do aluguel, o tempo de vig\u00eancia do contrato, a indica\u00e7\u00e3o de fiadores ou seguro fian\u00e7a e como se dar\u00e1 o reajuste do aluguel que poder\u00e1 ser anual, semestral ou mensal, dependendo do que foi firmado. \u00c9 tamb\u00e9m atrav\u00e9s do contrato que as partes definir\u00e3o a multa rescis\u00f3ria, em caso de entrega antecipada do im\u00f3vel e em que casos esta multa estar\u00e1 dispensada.<\/p>\n
Por ser um contrato, pode-se dizer que ele \u00e9 fruto de um acordo de vontade entre pessoas (f\u00edsicas ou jur\u00eddicas) que, em fun\u00e7\u00e3o de suas necessidades, estabelecem uma rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica com direitos e deveres para todas as partes envolvidas, no caso: locador (propriet\u00e1rio do im\u00f3vel) e locat\u00e1rio (o inquilino). Como todo e qualquer contrato, deve ser pautado na boa-f\u00e9 entre as partes, que, ao assin\u00e1-lo, declaram estar cientes de seus direitos e tamb\u00e9m de suas obriga\u00e7\u00f5es. Da\u00ed a import\u00e2ncia de se fazer um contrato por escrito, onde conste tudo o que ficou combinado entre as partes, n\u00e3o fa\u00e7a contratos verbais porque, como bem diz o ditado popular: \u201cas palavras s\u00e3o levadas pelo vento.\u201d<\/p>\n
Por\u00e9m, mesmo que o contrato tenha sido feito pela imobili\u00e1ria de confian\u00e7a, pode ser que aconte\u00e7am fatos que jamais foram previstos por qualquer uma das pessoas envolvidas. A pandemia do coronav\u00edrus pode ser citada como exemplo deste tipo de situa\u00e7\u00e3o. Ao celebrarem um contrato, as pessoas consideram o momento da celebra\u00e7\u00e3o, elas levam em conta a renda mensal, se o im\u00f3vel atende \u00e0 necessidade dela e de sua fam\u00edlia, mas n\u00e3o preveem situa\u00e7\u00f5es como esta. Em raz\u00e3o da pandemia, muitos contratos de trabalho foram suspensos, pessoas perderam totalmente a renda e tantas outras tiveram que reduzir ao m\u00e1ximo os custos mensais porque tiveram diminui\u00e7\u00e3o em seus rendimentos. Por\u00e9m, as pessoas precisam continuar morando de aluguel, e quem aluga, precisa continuar alugando, porque, em muitos casos, o recebimento do aluguel comp\u00f5e a renda para o sustento da fam\u00edlia.<\/p>\n
O que fazer ent\u00e3o diante de uma situa\u00e7\u00e3o como esta? \u00c9 poss\u00edvel rescindir o contrato sem pagar a multa rescis\u00f3ria? \u00c9 poss\u00edvel rever as cl\u00e1usulas do contrato para que n\u00e3o seja necess\u00e1rio rescindi-lo? O artigo 478 do C\u00f3digo Civil\u00b3 d\u00e1 um direcionamento para estes casos:<\/p>\n
\u201cArt. 478. Nos contratos de execu\u00e7\u00e3o continuada ou diferida, se a presta\u00e7\u00e3o de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordin\u00e1rios e imprevis\u00edveis, poder\u00e1 o devedor pedir a resolu\u00e7\u00e3o do contrato. Os efeitos da senten\u00e7a que a decretar retroagir\u00e3o \u00e0 data da cita\u00e7\u00e3o.\u201d<\/p>\n
O contrato de loca\u00e7\u00e3o \u00e9 um contrato de execu\u00e7\u00e3o continuada, ou seja, o cumprimento dele se estende por um per\u00edodo relativamente longo, em torno de 30 meses ou mais, sendo permitida a sua prorroga\u00e7\u00e3o se esta for a vontade das partes. A condi\u00e7\u00e3o para a manuten\u00e7\u00e3o do contrato \u00e9 o pagamento mensal do aluguel, no valor e dia convencionados. Caso o inquilino pare de pagar, d\u00e1 ao propriet\u00e1rio do im\u00f3vel o direito de cobrar o valor dos alugueis, inclusive judicialmente, al\u00e9m de poder pedir o despejo por falta de pagamento.<\/p>\n
Mas, diante de um fato t\u00e3o novo, como a pandemia, se as partes quiserem continuar com o contrato, poder\u00e3o alterar somente o valor do aluguel, por exemplo, mantendo-se todas as demais cl\u00e1usulas contratuais. Podem ainda estabelecer uma suspens\u00e3o do pagamento do aluguel por determinado prazo ou podem ainda rescindir o contrato sem a incid\u00eancia da multa. Tudo isto \u00e9 permitido desde que haja um acordo entre as partes, que pode ser intermediado pela imobili\u00e1ria que administra o im\u00f3vel. Quando se trata de um bom inquilino, que sempre pagou em dia o aluguel, que nunca deu problema durante o per\u00edodo de loca\u00e7\u00e3o, \u00e9 prefer\u00edvel dar a ele um desconto para que este contrato seja mantido.<\/p>\n
Caso as partes n\u00e3o consigam chegar a um acordo, nem mesmo com a intermedia\u00e7\u00e3o da imobili\u00e1ria, ser\u00e1 necess\u00e1rio o ajuizamento de uma a\u00e7\u00e3o judicial para resolver a demanda criada entre locador e inquilino. Caso o inquilino esteja sem pagar o aluguel, o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel poder\u00e1 ajuizar a a\u00e7\u00e3o de despejo, em raz\u00e3o da pandemia, pelo amparo da Lei 14.010\/20204, este prazo ficou suspenso at\u00e9 31\/10\/2020, mas a partir de ent\u00e3o, \u00e9 poss\u00edvel ao propriet\u00e1rio do im\u00f3vel se valer deste direito.<\/p>\n
Antes de ajuizar a a\u00e7\u00e3o judicial \u00e9 preciso que as partes analisem bem a situa\u00e7\u00e3o, pois \u00e9 prefer\u00edvel que cheguem a um acordo, porque todo e qualquer processo \u00e9 um desgaste emocional e financeiro para as partes envolvidas. Os reflexos econ\u00f4micos advindos da pandemia, est\u00e3o ainda longe de terminar e continuar\u00e3o impactando nas negocia\u00e7\u00f5es, por isso um contrato bem feito, \u00e9 a seguran\u00e7a de todo e qualquer neg\u00f3cio jur\u00eddico, e no contrato de loca\u00e7\u00e3o, n\u00e3o pode ser diferente.<\/p>\n
Refer\u00eancias:<\/p>\n
\u00b9https:\/\/www.caixa.gov.br\/Downloads\/habitacao-documentos-gerais\/Cartilha_Credito_Imobiliario.pdf<\/p>\n
\u00b2 http:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/leis\/L8245compilado.htm<\/p>\n
\u00b3http:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/leis\/2002\/l10406compilada.htm<\/p>\n
4\u00a0http:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/_ato2019-2022\/2020\/lei\/L14010.htm<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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Claro que a aprova\u00e7\u00e3o desta linha de cr\u00e9dito depende de alguns requisitos, dentre eles: que a documenta\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel a ser financiado esteja correta e devidamente registrada, que o comprador tenha capacidade econ\u00f4mica e n\u00e3o tenha qualquer tipo de restri\u00e7\u00e3o em seu nome nos \u00f3rg\u00e3os de prote\u00e7\u00e3o ao cr\u00e9dito e o vendedor, se pessoa f\u00edsica, tamb\u00e9m n\u00e3o tenha qualquer tipo de restri\u00e7\u00e3o em seu nome. No entanto, muitas pessoas ainda pagam aluguel. Alguns, por op\u00e7\u00e3o, porque precisam se mudar com frequ\u00eancia por conta de trabalho ou estudo, e outros tantos porque n\u00e3o possuem renda suficiente que lhes permita financiar um im\u00f3vel. Por\u00e9m, mesmo os que possuem im\u00f3vel pr\u00f3prio, acabam, em algum momento da vida, se valendo da loca\u00e7\u00e3o de um apartamento para um filho que vai estudar em outra cidade, ou alugam um espa\u00e7o comercial para iniciarem um neg\u00f3cio pr\u00f3prio, ou querem alugar um im\u00f3vel que possuam. O contrato de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis \u00e9 regulamentado pela Lei 8245\/91\u00b2, conhecida como \u201cLei do Inquilinato\u201d. E tem por objetivo garantir os direitos daquele que aluga (inquilino), bem como, de quem \u00e9 o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel locado, da\u00ed a import\u00e2ncia de se fazer sempre a loca\u00e7\u00e3o formalizada pelo contrato escrito. A maneira mais segura de colocar um im\u00f3vel para alugar ou procurar im\u00f3veis para alugar \u00e9 atrav\u00e9s das imobili\u00e1rias. Da mesma forma que se tem um m\u00e9dico e um advogado de confian\u00e7a, \u00e9 muito importante tamb\u00e9m ter um corretor ou imobili\u00e1ria de confian\u00e7a. \u00c9 prefer\u00edvel, enquanto propriet\u00e1rio de um im\u00f3vel, coloc\u00e1-lo sob a responsabilidade de uma imobili\u00e1ria, mesmo porque, l\u00e1 est\u00e3o preparados para exigir a documenta\u00e7\u00e3o necess\u00e1ria para saber se quem est\u00e1 alugando o im\u00f3vel tem, de fato, condi\u00e7\u00f5es para pagar o aluguel ou se \u00e9 algu\u00e9m que poder\u00e1 dar algum tipo de problema, atrav\u00e9s da pesquisa de dados dos candidatos em \u00f3rg\u00e3os de prote\u00e7\u00e3o de cr\u00e9dito ou tribunais de justi\u00e7a. Para quem procura um im\u00f3vel para alugar, o melhor caminho \u00e9 sempre busc\u00e1-lo nas imobili\u00e1rias, onde o interessado poder\u00e1 definir: a regi\u00e3o, o tipo (casa ou apartamento) e o melhor pre\u00e7o e condi\u00e7\u00f5es do im\u00f3vel que ir\u00e1 atend\u00ea-lo. Para o inquilino, \u00e9 muito mais seguro alugar atrav\u00e9s de imobili\u00e1rias, at\u00e9 para evitar cair em golpes, porque existem pessoas que acabam alugando um im\u00f3vel para v\u00e1rias pessoas ao mesmo tempo, ou ainda \u201calugando\u201d im\u00f3vel que nem est\u00e1 para loca\u00e7\u00e3o e quando o \u201cinquilino\u201d vai descobrir j\u00e1 \u00e9 tarde, porque pode ter dispendido algum dinheiro para garantir a loca\u00e7\u00e3o. A\u00ed, depois de passar um por dissabor deste, a pessoa ter\u00e1 que tentar reaver o preju\u00edzo na justi\u00e7a, mas, normalmente, quem aplica este tipo de golpe \u00e9 algu\u00e9m com uma boa conversa, mas n\u00e3o tem dinheiro nem para ele pr\u00f3prio. \u00c9 importante que esta negocia\u00e7\u00e3o seja formalizada atrav\u00e9s de um contrato escrito, pois ali estar\u00e1 definido o valor mensal do aluguel, o tempo de vig\u00eancia do contrato, a indica\u00e7\u00e3o de fiadores ou seguro fian\u00e7a e como se dar\u00e1 o reajuste do aluguel que poder\u00e1 ser anual, semestral ou mensal, dependendo do que foi firmado. \u00c9 tamb\u00e9m atrav\u00e9s do contrato que as partes definir\u00e3o a multa rescis\u00f3ria, em caso de entrega antecipada do im\u00f3vel e em que casos esta multa estar\u00e1 dispensada. Por ser um contrato, pode-se dizer que ele \u00e9 fruto de um acordo de vontade entre pessoas (f\u00edsicas ou jur\u00eddicas) que, em fun\u00e7\u00e3o de suas necessidades, estabelecem uma rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica com direitos e deveres para todas as partes envolvidas, no caso: locador (propriet\u00e1rio do im\u00f3vel) e locat\u00e1rio (o inquilino). Como todo e qualquer contrato, deve ser pautado na boa-f\u00e9 entre as partes, que, ao assin\u00e1-lo, declaram estar cientes de seus direitos e tamb\u00e9m de suas obriga\u00e7\u00f5es. Da\u00ed a import\u00e2ncia de se fazer um contrato por escrito, onde conste tudo o que ficou combinado entre as partes, n\u00e3o fa\u00e7a contratos verbais porque, como bem diz o ditado popular: \u201cas palavras s\u00e3o levadas pelo vento.\u201d Por\u00e9m, mesmo que o contrato tenha sido feito pela imobili\u00e1ria de confian\u00e7a, pode ser que aconte\u00e7am fatos que jamais foram previstos por qualquer uma das pessoas envolvidas. A pandemia do coronav\u00edrus pode ser citada como exemplo deste tipo de situa\u00e7\u00e3o. Ao celebrarem um contrato, as pessoas consideram o momento da celebra\u00e7\u00e3o, elas levam em conta a renda mensal, se o im\u00f3vel atende \u00e0 necessidade dela e de sua fam\u00edlia, mas n\u00e3o preveem situa\u00e7\u00f5es como esta. Em raz\u00e3o da pandemia, muitos contratos de trabalho foram suspensos, pessoas perderam totalmente a renda e tantas outras tiveram que reduzir ao m\u00e1ximo os custos mensais porque tiveram diminui\u00e7\u00e3o em seus rendimentos. Por\u00e9m, as pessoas precisam continuar morando de aluguel, e quem aluga, precisa continuar alugando, porque, em muitos casos, o recebimento do aluguel comp\u00f5e a renda para o sustento da fam\u00edlia. O que fazer ent\u00e3o diante de uma situa\u00e7\u00e3o como esta? \u00c9 poss\u00edvel rescindir o contrato sem pagar a multa rescis\u00f3ria? \u00c9 poss\u00edvel rever as cl\u00e1usulas do contrato para que n\u00e3o seja necess\u00e1rio rescindi-lo? O artigo 478 do C\u00f3digo Civil\u00b3 d\u00e1 um direcionamento para estes casos: \u201cArt. 478. Nos contratos de execu\u00e7\u00e3o continuada ou diferida, se a presta\u00e7\u00e3o de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordin\u00e1rios e imprevis\u00edveis, poder\u00e1 o devedor pedir a resolu\u00e7\u00e3o do contrato. Os efeitos da senten\u00e7a que a decretar retroagir\u00e3o \u00e0 data da cita\u00e7\u00e3o.\u201d O contrato de loca\u00e7\u00e3o \u00e9 um contrato de execu\u00e7\u00e3o continuada, ou seja, o cumprimento dele se estende por um per\u00edodo relativamente longo, em torno de 30 meses ou mais, sendo permitida a sua prorroga\u00e7\u00e3o se esta for a vontade das partes. 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